La Palabra dialogó con la presidenta de la Asociación de Abogados de Berazategui, Mirta Fraile, quien confirmó que crecieron las consultas al respecto y detalló algunas cuestiones legales a tener en cuenta.
«El 31 de marzo de 2021 vencieron los plazos otorgados por el decreto de necesidad y urgencia 320/20, por los cuales se dispuso la prórroga de los contratos de locación cuyo vencimiento se produjera a partir del 20 de marzo de 2020 y hasta el 30 de setiembre del mismo año, luego prorrogado por sucesivos decretos, venciendo el último plazo otorgado este fin de mes. Esa misma normativa suspendió los desalojos y ejecución de sentencias judiciales cuyo objeto era el desalojo de inmuebles, pero siempre y cuando se refirieran a inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural, habitaciones destinadas a vivienda personal, inmuebles dedicados a actividades culturales o pequeños comerciantes profesionales, cooperativas de trabajo o pequeñas empresas», explicó.
Y aclaró: «La normativa de emergencia no era aplicable a los desalojos en caso de ocupación de tierras, por lo que dichos juicios no se favorecieron con la aplicación de dichas normas. El régimen jurídico aplicable a las ocupaciones no varió durante la pandemia, ni fue materia de los decretos de necesidad y urgencia».
La letrada subrayó cómo se procederá a partir de ahora. «Por el momento existe la etapa de mediación, que es un proceso obligatorio previo a la etapa judicial, obligatorio en algún tipo de juicios, pero optativo para la ejecución de alquileres impagos y desalojos. No obstante, no es obligatorio utilizar esta etapa para tratar de conciliar los términos de pago de alquileres atrasados y también, para el desalojo de inmuebles. Al ser voluntario, las partes pueden someterse a mediación o iniciar directamente la etapa judicial».
También se descongelan los contratos de locación. En este sentido, Fraile señaló: «El decreto concedía plazos para el pago de alquileres y diferencias por deudas generadas. Hasta el momento no se han prorrogado las mismas, por lo que a partir del 1 de abril se aplica, en caso de no existir nuevas prórrogas, al régimen de nuestro Código Civil y ley de alquileres vigente, por lo que quien regula los derechos y obligaciones de inquilinos y propietarios es dicha normativa. La ley de alquileres 27.551 es la vigente, que modifica el Código Civil estableciendo nuevas reglas para los contratos de locación, de las cuales la más interesante es la que establece la forma de actualización de los alquileres. En este punto establece una indexación anual sobre la base de un coeficiente entre el índice de precios al consumidor y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estatales que publicará periódicamente el banco central. Establece también que las expensas extraordinarias y los impuestos que gravan la propiedad correrán por cuenta del propietario. Como se ve, es una reforma muy importante al régimen de libre contratación de nuestro Código Civil».
De esa manera, a comienzos del mes que viene los inquilinos tendrán que abonar la diferencia entre el ajuste que estaba previsto (según cada contrato) y lo que no se aplicó durante los últimos 12 meses. Según dispuso el decreto que congeló los precios, esa diferencia podrá ser abonada en cuotas mensuales, iguales y consecutivas: tres como mínimo o 12 como máximo. La primera de esas cuotas deberá pagarse en abril de 2021. En el caso de que haya habido falta de pago, los plazos y cuotas para regularizarlos son los mismos: de 3 a 12 cuotas mensuales.
Este descongelamiento traerá una oleada de desalojos, ya que afecta de manera directa a los locatarios que, entre la inflación, la baja de los salarios o la desocupación, les es imposible afrontar los costos.
Como respuesta para atender la problemática, durante el último viernes el gobierno elaboró un «Protocolo Nacional de Alerta Temprana de Desalojos de Vivienda Única y Familiar de Alquileres Formales», con el objetivo de obtener información sobre las personas que incumplieron contratos de locación y podrían ser echadas de sus casas próximamente. Para ello, el Ejecutivo desarrolló un mecanismo que arroja datos sobre las solicitudes de mediaciones, sentencias y estado socio-económico del moroso.
De acuerdo a la resolución del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, una vez obtenidos estos datos impulsará acciones «tendientes a brindar una solución habitacional a los inquilinos».
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