Según el censo de 2022, en Argentina hay 8 millones de personas que viven en viviendas particulares alquiladas. En la región metropolitana (AMBA) el 22 por ciento de los hogares son alquilados. Estos datos indican que son muchas las familias que hoy enfrentan el desafío de alquilar sin una ley de referencia, que estipulaba plazos y condiciones. Todo eso es hoy a acordar entre las partes, con la enorme salvedad de que es el propietario o la inmobiliaria que lo representa, quien tiene más poder a la hora de fijar condiciones.   

Tras la eliminación de la Ley de Alquileres el año pasado, las partes que deben firmar contratos en el marco del DNU desregulador y prestar atención a cuestiones como rescisión, expensas y daños.

El mercado de alquileres se enfrenta a nuevos retos. La “libertad de contratación” introducida por el DNU 70/2023 del Gobierno, deja en manos del locador las condiciones de contratación.

Hoy existe una mayor oferta, especialmente en la Ciudad de Buenos Aires donde hay cerca de 16.000 inmuebles y se regresó a niveles históricos previos a la ley. El 90% de los contratos se establece en pesos argentinos, aunque el DNU habilitó el uso de todo tipo de monedas y ajustes.

Queda en manos de las partes crear un acuerdo de alquiler equilibrado que permita evitar conflictos futuros. Se deben establecer acuerdos detallados, ya que las nuevas reglas son muy flexibles. 

Los inquilinos deben mirar bien en que moneda pactan el pago y el plazo de los ajustes de precio, así como el índice que se utilizará para mover el precio. En el texto del contrato debe figurar esta información y sobre reparaciones, se deben aclarar en qué caso son urgentes, por ejemplo.

También conviene incluir en el contrato la posibilidad de compensar con el alquiler cuando el inquilino asume costos con anuencia del dueño.

Un tema importante es el esquema de ajustes y su periodicidad. En este punto, se recomienda incluir una cláusula para casos en los que no se haya publicado el índice acordado para el ajuste. Y allí debe explicitar si es cuatrimestral, semestral o con otra frecuencia. En el contexto actual, este esquema beneficia tanto a propietarios como a inquilinos.

En un panorama de falta de referencia legal y desprotección para ambas partes, siempre es bueno asesorarse con un abogado antes de firmar. Hoy no existe cantidad de garantías definidas, por ejemplo. Y las condiciones de rescisión también deben estar detalladas. 

La falta de una norma exige al inquilino estar atento a las condiciones desde el primer día, para evitar conflictos.

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